현행 주택임대차보호법에는 세입자가 2년 연장 계약갱신권을 행사할 수 있습니다. 임대인에게 계약 종료 전에 갱신을 요구하면 인정이 됩니다. 그러나 새 집주인이 실거주가 목적이라면 계약갱신권를 거절할 수 있습니다. 대법원 판결입니다.
내용을 자세히 들여다보자
세입자 B 씨는 2019년 4월에 집주인 C 씨의 아파트를 2년간 거주하기로 월세 계약을 맺었습니다. 그리고 2년 계약이 끝나기 전에 집주인 C 씨는 A 씨에게 2020년 7월 아파트를 매도했습니다. 그리고 세입자 B 씨는 10월 16일에 전 집주인 C 씨에게 계약갱신권을 요구했습니다. (계약갱신권 요구는 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전에 가능합니다.) 이에 C 씨는 아파트를 매입한 A 씨가 실거주를 할 계획이라 임대 계약갱신을 할 수 없다고 통보했습니다. 그러나 아파트를 구입한 A 씨는 10월 30일에 소유권 이전 등기를 맞혔습니다. 현 집주인 A 씨는 2020년 11월에 B 씨에게 실거주하겠다고 통보하고 계약갱신을 거절했습니다.
그러나 B 씨는 퇴거를 거부했고, 이에 새 집주인 A 씨는 소송을 했습니다.
여기서 핵심은 무엇인가
원칙은 집주인이 거주를 목적으로 한다면, 당연히 세입자 계약갱신권 행사는 거절할 수 있습니다. 그런데 문제는 소유권 이전 시점보다 갱신 요구 시점이 먼저라서, 갱신 요구를 인정해야 한다는 법원의 판례가 있습니다. 매우 혼란스러운 상황입니다. 그러나 1심은 새 집주인 A 씨의 손을 들어주었습니다. 하지만 2심은 달랐습니다. 역시 핵심은 시점이었습니다. 세입자 C 씨가 계약갱신권 행사한 시점의 집주인은 새집 주인 A 씨가 아니고 전 집주인 C 씨입니다. 그래서 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 판결입니다.
그러나 대법원 판결은 달랐습니다. 원칙대로 집주인이 실거주가 목적이라면 임차인은 계약 갱신을 할 수 없다는 것입니다. 주택임대차보호법 단서(제6조의 3 제1항 제8호) 조항 때문입니다. 즉 매도한 시점에서 임대인의 지위가 승계되었으므로 전 집주인은 갱신 계약의 당사자가 될 수 없습니다.
그럼 문제가 없는가
법적으로는 큰 문제가 없습니다. 하지만 악용될 사례는 충분합니다. 세입자가 마음에 안 들거나, 임대료가 너무 적다면, 계약갱신 전에 집주인이 지인에게 매도하고, 계약갱신을 거절하는 경우가 생길 수 있습니다. 흔한 일은 아니지만, 아파트 전세가 거액이거나 월세가 높아졌다면 충분히 할 수 있는 행위입니다.
세입자 계약갱신권은 약자를 보호하기 위해서 만들어진 법입니다. 그러나 임대인의 재산을 침해한다면 그건 위법이 됩니다. 하지만 거짓으로 세입자를 농락한다면 이는 법으로 처벌해야 하고, 반드시 세입자를 지켜줘야 합니다. 이번 대법원 판결은 누구의 손을 들어준 것이 아닙니다. 누가 더 손해를 보는 것인지를 판단한 것입니다. 그럼 면에서 이번 판결은 집주인의 권리가 우선입니다.
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